Financial System and Real Estate Crises: The Case of France at the End of the 19th Century

Michel Lescure Professeur d’histoire contemporaine, université Paris Ouest Nanterre la Défense.


The paper studies the role of the financial system in the greatest real estate crisis experienced by the French economy until the recent crises of the 1990s and 2007-2013. It first emphasizes the role of the financial factors (financial innovations and low interest rates) in the boom of the years 1876-1882. Second it shows that the bust of 1882 and the ensuing crisis did not induce a collapse of the banking system similar to that of the recent years because of the growing role of the Crédit de France (CFF) and the development of the financial market. However, it finally demonstrates, that the further management of the crisis by the CFF, coupled with the withdrawal of commercial banks, is partly responsible for the long stagnation of the real estate market until the late 1900s and the failure of financing popular housing.


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Footnotes

1   Les données de base de cet article sont tirées de Lescure (1980 et 1982).

2   Le monopole dont bénéficie le CFF par le décret fondateur du 28 mars 1852 prend fin en 1877.

3   À la BHF, les taux passent de 5 % (commission comprise) en août 1879 à 4,2 % en septembre 1879.

4   À la BHF, le ratio est de 60 %. La liquidation des opérations immobilières montrera que ces ratios étaient en fait très souvent dépassés.

5   En 1881, 42 % des crédits accordés par la BHF le sont sous cette forme.

6   Voir notamment les dépositions de Albert Christophle, gouverneur du CFF, et de Robinot, directeur du SCE, lors de l’Enquête de 1884 sur la situation des ouvriers de l’industrie et de l’agriculture en France.

7   Ceux-ci passent de 60,9 % des logements créés en 1881 à 69 % en 1882 et 72,1 % en 1883.

8   Le nombre de vacances passe de 3 700 en 1880 à 4 500-4 700 en 1881-1882, 6 500 en 1883 (et 45 000 dans les années 1890).

9   En 1890, le taux de vacance à Paris est de 3,5 % pour les logements d’un loyer annuel de 100 francs à 499 francs, contre 6 % pour ceux de 500 francs et plus.

10   La part des capitaux propres de la Compagnie immobilière dans l’ensemble de ses ressources est passée de près de 90 % en 1856 à 22 % en 1862, pour ensuite se redresser autour de 25 %-36 %, mais les pertes accumulées (plus de 39 MF en 1867) rendent ces derniers ratios illusoires.

11   Les engagements du Crédit mobilier vis-à-vis de la Compagnie immobilière se décomposent de la manière suivante : 72 000 actions de 500 francs, soit à leur valeur nominale 36 MF (sur un capital total de 80 MF) ; 113 600 obligations immobilières de 500 francs, soit 56,8 MF (sur un endettement obligataire total de 69,5 MF) ; crédits : 82,9 MF (sur un endettement total – hors obligations – de 181,7 MF) ; total : 175, 7 MF (soit 53 % du passif). Source : Vergeot (1918).

12   À cette date, il récupère les actions que la Banque d’escompte en déconfiture a dans un certain nombre de sociétés immobilières (notamment 32 920 actions de la Compagnie foncière et 11 247 de la SIF).

13   À la fin de 1881, le Crédit lyonnais détient encore 56 385 actions de la SFL, soit 16,7 MF ; au moment de sa chute, en 1890, le Crédit général français détient 32 920 actions de la Compagnie foncière.

14   C’est plutôt la situation inverse qui prévaut, cf. supra.

15   Le capital obligataire du CFF est multiplié par 2,2 entre 1865 et 1882 et, depuis 1877, il prête en numéraire et non plus en obligations.

16   Le total des prêts hypothécaires réalisés depuis l’origine dans la Seine est multiplié par 2,8 entre 1870 et 1890 (ils passent de 782 MF à 2 187 MF).

17   La dette au CFF représentait 29 % de l’endettement total de la Compagnie immobilière en 1867.

18   Exemple de la Rente foncière qui doit accepter de cautionner les emprunts de la Société générale immobilière au CFF et à la Compagnie foncière.

19   Assemblée générale de la Rente foncière, 19 avril 1906.

20   La reprise des dividendes dans les années 1890 correspond au moment où la SFL et la Rente foncière parviennent à affirmer leur autonomie par rapport au CFF.

21   En contrepartie de la baisse de garantie représentée par la réduction du capital de la Rente foncière (celle-ci a été demandée par les actionnaires pour libérer complètement leurs titres afin d’en améliorer le cours), le CFF se fait remettre alors la gestion du service financier de la Rente foncière et ses dirigeants remplacent les anciens administrateurs mis en place.

22   La liquidation du Comptoir foncier coûta 3,5 MF à la Rente foncière. Le cautionnement des emprunts de la Société générale immobilière (filiale indirecte de la Rente foncière dans l’affaire Marbeuf) auprès du CFF (1884) et de la Compagnie foncière (1886) lui coûta près de 7 MF de 1886 à 1902.

23   Dans la gestion courante, il sera même reproché aux administrateurs de trop dépenser pour l’entretien des immeubles. De ce fait, la Rente foncière ne distribue pratiquement aucun dividende de 1884 à 1895 et, à nouveau, de 1902 à 1905.

24   Le taux des prêts du CFF à la Rente foncière n’est abaissé à 4,05 % en 1885 qu’en échange de conditions très lourdes (prélèvement de 60 % des bénéfices).

25   En 1888, par exemple, le taux d’intérêt supporté par la SFL (une société pourtant proche du CFF) est de 5,3 % quand le taux des nouveaux prêts est de 4,85 %.

26   Alors qu’en 1880, le taux des nouveaux prêts était descendu à 4,45 % (contre un taux de capitalisation de la Rente foncière de 3,56 %), il s’établit à 4,85 de 1885 à 1890 (quand le taux de la Rente foncière baisse de 3,79 % à 3,26 %).

27   Au 31 décembre 1881, le Crédit lyonnais conserve 9 988 obligations (pour 3,3 MF) sur les 25 000 émises en avril à 330 francs (taux de 3 %) ; il en avait acheté 17 896 (Bouvier, 1961).

28   Cet écart qui mesure le degré de confiance des épargnants à l’égard des sociétés immobilières passe de 1,5 % en 1885 à 0,35 % en 1893, pour les obligations 3 % de la SFL par rapport à la rente 3 %.

29   Cette reprise des dividendes est assurée par le remboursement du CFF au moyen d’une libération complémentaire sur les actions. Le remboursement du CFF est initialement dû à la réduction du capital (garantie du CFF) consécutive à l’annulation de certains actifs (terrains nus invendus), AG extraordinaire SFL, 26 novembre 1892.

30   AG extraordinaire SFL, 28 décembre 1893.

31   Le programme de 1888, basé en partie sur la constitution d’un parc d’immeubles de rapport, implique au contraire un endettement hypothécaire croissant.

32   Circulaire de Blondel et Garnier pour l’émission des obligations ; AG SFL, 28 mars 1893.

33   Négociées antérieurement à 368 francs, les obligations de la BHF (valeur nominale de 1 000 francs à 3 %) « se négocient aujourd’hui à 520 francs depuis que le CFF gère son service financier », circulaire Davines, 11 février 1892.

34   Les fonds de l’emprunt furent en partie laissés à la disposition de la Banque d’escompte en déconfiture.

35   La seule autre société connue du même type est la SNQP. Filiale de la SFL, cette société procède à l’identique en 1895 (émission d’obligations pour rembourser le passif hypothécaire, interdiction d’hypothéquer les immeubles…).

36   Les profits retirés par le Crédit lyonnais en 1879-1881 lors de la création de la SFL s’élèvent à 10 MF (Bouvier, 1961, p. 479).

37   En 1893, le Crédit lyonnais est encore créancier de la SFL pour un montant de plus de 20 MF ; ce prêt sera remboursé par l’émission d’obligations.

38   Il est symptomatique que les deux opérations qui sont présentées comme les meilleures affaires de la Compagnie foncière (cautionnement de la Rente foncière dans l’affaire Marbeuf et prêt à la Compagnie des immeubles de la Plaine Monceau) concernent des sociétés immobilières à forte potentialité, mais qui, subissant le joug du créancier, ont été contraintes de cesser toute nouvelle activité.


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