Changes in Home Prices in France since 1998: Causes and Consequences

Marianne Rubinstein Maître de conférences, université Paris Diderot – Paris 7, Sorbonne Paris Cité, CEPN (UMR 7234). Contact : marianne.rubinstein@free.fr.


From 1998 to 2012, the French housing market is experiencing an upward cycle of exceptional magnitude and duration. After providing some empirical evidence and international comparison, this article discusses the factors that explain such an increase before questioning the possibility of a market downturn and the likely impact.


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Footnotes

1   Cet indice trimestriel, construit par l’Insee, s’appuie sur l’ensemble des transactions enregistrées par les notaires qui portent sur les logements anciens, c’est-à-dire de plus de cinq ans d’âge. Afin de ne pas prendre en compte les transactions « atypiques », sont exclus du calcul de l’indice les biens non standards, comme les chambres, les lofts, les ateliers ou les châteaux, et les acquisitions effectuées par des professionnels de l’immobilier. Cet indice est incomplet dans la mesure où il ne prend pas en compte les transactions sur les logements neufs. En revanche, il présente l’avantage d'être basé sur les méthodes hédoniques qui permettent de neutraliser, dans la variation des prix, ce qui relève de celle de la qualité des biens vendus. Au total, il est de notre point de vue l’indice le plus fiable dont on dispose sur des données françaises.

2   Les taux de croissance annuels sont calculés après avoir construit un indice annuel de prix des logements anciens, égal à la moyenne sur quatre trimestres de l’indice trimestriel CVS, base 100 au 1er trimestre 2010. Les données en euros constants sont obtenues en utilisant le même déflateur de prix que celui utilisé pour passer du PIB en valeur au PIB en volume, à partir des moyennes annuelles de PIB issues des comptes trimestriels. Les données concernent à la fois les appartements et les maisons, à l’exception de Paris où il n’existe qu’une seule série pour les appartements.

3   Les calculs sont effectués par l’auteur sur la base des comptes nationaux trimestriels de l’Insee. Les données utilisées sont le PIB brut total – la valeur aux prix courants CVS-CJO – et le PIB brut total – le volume aux prix de l’année précédente chaînés CVS-CJO.

4   Cf. Note de conjoncture immobilière, n° 19, avril 2013, notaires de France.

5   En effet, la méthode des prix hédoniques ne neutralise pas tous les effets qualité : imaginons, à titre d’exemple, que deux biens de caractéristiques identiques soient mis en vente à Paris, le premier à 10 000 euros du m2 et le second à 9 000 euros du m2, le différentiel de prix s’expliquant par le « charme », le cachet de l’appartement..., critères de qualité indécelables par la méthode hédonique (qui consiste à estimer la valeur des biens à partir de leurs caractéristiques – localisation, surface, nombre de pièces… – pour en déduire, grâce aux transactions réalisées au cours du trimestre, la valeur d’un parc de références). Si les deux biens se vendent au prix indiqué, le prix moyen est de 9 500 euros du m2. Si seul le bien le plus cher se vend, mais à un prix inférieur à celui indiqué, par exemple 9 500 euros du m2, le volume des transactions a diminué, le prix moyen est stable en apparence, mais il masque une baisse des prix effective.

6   Cf. Crédit logement/CSA, Observatoire du financement des marchés résidentiels, 4e trimestre 2012.

7   Source : Ined, www.ined.fr/fr/france/couples_menages_familles/menages_nombre_personnes/.

8   De 1980 à 2000, le rapport entre la masse monétaire au sens strict et le PIB, pour les États-Unis, la zone euro, le Japon, la Chine, le Royaume-Uni et le Canada, était compris en moyenne entre 18 % et 20 %. À partir de 2002, il passe à plus de 26 %, pour atteindre près de 30 % en 2006-2007 (Artus et al., 2008).

9   Les calculs sont effectués par l’auteur. L’indice de prix de l’immobilier est l’indice trimestriel de prix des logements anciens en euros courants CVS (Insee). Comme précédemment, les données en euros constants sont obtenues en utilisant le même déflateur de prix que celui utilisé pour passer du PIB en valeur au PIB en volume sur la même période. Les séries de PIB proviennent des comptes nationaux trimestriels de l’Insee. Les données utilisées sont le PIB brut total – la valeur aux prix courants CVS-CJO – et le PIB brut total – le volume aux prix de l’année précédente chaînés CVS-CJO.

10   Cf. Bulletin de la Banque de France, n° 163, juillet 2007.

11   Cf. Note de conjoncture immobilière, n° 15, mai 2012, notaires de France.

12   Cf. Crédit logement/CSA, Observatoire du financement des marchés résidentiels, 3e trimestre 2012.


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