Building Industry and French New Housing Markets

Bernard Coloos Directeur aux affaires économiques, financières et internationales, Fédération française du bâtiment. Contact : coloosb@national.ffbatiment.fr.


Nobody is arguing against the fact that more housing should be built. Consensus on housing needs stands at over 400,000 units per year. However, it is not only a quantity matter. The location is crucial too. Indeed, no part of the territory should be ignored due to the renewal needs, but the emphasis should be put on the most strained areas, where achievements have clearly declined since 2000. If the land shortage is denounced as the major cause of this structural housing deficit and, thereby, has a consequence on property price, it must be underlined that it does not constitute an obstacle to the construction of non-residential buildings. Obviously, elected officers prefer non-residential construction at the cost of housing for purely political reasons. This is where attitudes have to change in order to really tackle the housing crisis, which has only been an act of speech until now.


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Footnotes

1   À titre de comparaison, la répartition du parc par nature d’occupation est telle qu’en 1993, la propriété occupante représentait 45,2 % du parc de logements (12 509 780 logements), le locatif privé 21,8 % (6 021 874 logements), le locatif social 15,5 % (4 294 241 logements) et les résidences secondaires 10,4 % (2 869 040 logements). En 2012, le parc de logements était composé à 48,1 % de propriétaires occupants (16 450 915 logements), à 19,7 % de locations privées (6 727 362 logements), à 15,5 % de logements locatifs sociaux (5 312 239 logements) et à 9,3 % de résidences secondaires (3 186 568 logements).

2   On ne parle ici que des besoins en construction. Rien n’est dit sur les besoins de réhabilitation, liés à l’usure (parfois considérable) et aux nécessaires adaptations qualitatives (accessibilité, transition énergétique, etc.). Dans les zones moins tendues, cette problématique de la réhabilitation prend une dimension cruciale et souvent prioritaire. Cela mériterait un article en soi, ne serait-ce que parce qu’en cas d’excès d’offres sur un marché détendu, l’apparition d’une vacance structurelle se concentre en priorité dans le secteur de faible qualité, ce qui génère des effets désastreux.

3   Voir de la Morvonnais (1995), spécialiste des questions du logement du BIPE. Ce chiffre de moins de 150 000 ne sera atteint, selon les dernières estimations de l’Insee, qu’après 2040.

4   Ainsi, on ne remplace, en France, que 15 000 à 20 000 logements par an, alors que depuis la Libération, la moyenne observée est de 50 000 logements par an. La crise débouche donc sur une utilisation trop (?) intensive du parc.

5   Selon la Fondation Abbé Pierre, la demande potentielle atteindrait entre 400 000 et 430 000 logements par an en moyenne de 2005 à 2015, hors la mise en œuvre de la loi Dalo, et entre 440 000 à 500 000 unités sur la même période en tenant compte des objectifs de cette loi. La particularité de la projection effectuée par l’université Paris-Dauphine à la demande du Crédit foncier en 2006 repose sur la prise en compte plus « réaliste » des mutations sociologiques. Ainsi, cette étude estime la demande à près de 470 000 logements en moyenne par an entre 2010 et 2020, sous des hypothèses plus fortes en matière de décohabitation et de mobilité des ménages. De tels écarts peuvent surprendre, mais ils découlent des difficultés à prévoir le nombre de ménages. Dans le passé, à chaque exercice de projection, ce nombre fut sous-évalué. En outre, l’existence d’un décalage entre le chiffrage de la demande potentielle de logements et les réalisations débouche assez vite sur l’évaluation du retard accumulé de construction, qui prête également à des polémiques assez vaines dès lors que l’on ne raisonne que nationalement. Chacun le pressent bien, si manque il y a, il ne saurait être analysé indépendamment des situations de marché.

6   En particulier dans le parc locatif social ou privé.

7   Certaines critiques, moins nombreuses, visent de la même façon l’implantation des HLM et des opérations maisons individuelles financées à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ+).

8   Rapport de la Commission des comptes du logement, premiers résultats 2011, le Compte du logement 2010, document de travail, deuxième partie, dossier « Le logement locatif de 1995 à 2009 et leurs occupants », pp. 121-127. La qualification de zones tendues et a contrario de zones détendues reste à préciser. Les débats récurrents sur l’intensité des besoins et les échelles d’appréhension se résument le plus souvent par la notion de déséquilibre entre offre et demande locative, qui se traduit elle-même par un écart considérable entre loyers HLM et loyers libres à la relocation.

9    Op. cit., ministère du Logement et de la Ville, p. 51.

10   « La croissance démographique dans le Grand Londres dépasse 120 000 personnes par an depuis 2006, contre 64 000 personnes en Île-de-France. » (Bellidenty et al., 2014).

11   Selon Mark Carney, gouverneur de la Banque d’Angleterre, il y a deux fois moins d’habitants au Canada, mais chaque année, deux fois plus de maisons y sont bâties (Bourdillon, 2014).

12   Le mot « crise » est à utiliser avec beaucoup de précautions (Coloos, 2012).

13   Hors cas exceptionnel, par exemple les zones centrales urbanisées comme Paris intra-muros et encore, puisque l’expérience de la candidature aux Jeux Olympiques de 2012 a clairement démontré le contraire.

14   On peut citer Porier (2014), de Terra Nova, qui fait des propositions pour résoudre la crise du logement. Voir également pour une analyse plus complète « 115 propositions pour renouveler la politique du logement », États généraux du logement, 4 mai 2010, pp. 18-35.

15   La même tendance semble à l'œuvre à Berlin. Le devenir de l’ancien aéroport de Tempelhof fait l’objet d’un référendum. Les opposants au projet notent qu’au moins la moitié des surfaces construites sont destinées aux entreprises, alors qu’il y a 1,6 million de m2 de bureaux inoccupés dans Berlin. Seuls 9 % des surfaces construites concernent les prétendus logements à 6-8 euros (Lemaître, 2014).

16   i Intervention de Martin Nadaud, député de la Creuse, à l’Assemblée nationale le 5 mai 1850.

17   ii Elle comprend l’ensemble des travaux neufs (hors terrains) et des gros travaux sur les immeubles existants et, pour une part marginale, celui des droits de mutation et frais de notaire.

18   iii Douze pays disponibles : Allemagne, Australie, Autriche, Estonie, Finlande, France, Japon, Mexique, Pays-Bas, République tchèque, Royaume-Uni et Suède.


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