Housing Financing in France and the Financial Crisis

Jérôme Coffinet Direction générale des statistiques, direction de l’ingénierie et de la maîtrise d’ouvrage statistique et direction des statistiques monétaires et financières, Banque de France.
Jérémi Montornès Direction générale des statistiques, direction de l’ingénierie et de la maîtrise d’ouvrage statistique et direction des statistiques monétaires et financières, Banque de France. Contact : Jeremi.Montornes@banque-france.fr.


This paper analyzes the main changes in the housing financing in France during the period 2003-2013. Relying mostly on the data made available at the Banque de France, it recalls the main features of housing financing in France: dynamic credit flows, historically low interest rates, geographic heterogeneity and diversity of banking resources. Thereafter, the paper examines the synchronization between the cycle of housing loans and the business cycle: the results suggest that in the long term, home loans precede the changes in economic growth, but that this link is slightly distended during the recent period. Finally, the analysis of recent developments based on indicators of borrowers’ profile does not indicate a risk to financial stability in France.


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Footnotes

Les opinions exprimées sont celles des auteurs et n’engagent pas la Banque de France. Les auteurs remercient Edwige Burdeau qui a fourni le programme du test de causalité fréquentiel et Omar Birouk qui a rédigé l’encadré sur la titrisation.

1   Voir Mishkin (2007) pour une revue des canaux de transmission au secteur immobilier.

2   L’activation de ce dispositif est, le cas échéant, décidée par le Haut Conseil de stabilité financière créé par la loi du 26 juillet 2013.

3   Dans tout ce qui suit, l’immobilier désigne l’immobilier résidentiel et le crédit à l’habitat, le crédit à l’habitat des ménages.

4   Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur sont caractérisés par une progression soutenue des prix immobiliers (respectivement 55 % et 49 %) plus élevée que la moyenne en province (45 %). L'Île-de- France se singularise par une croissance des prix (73 %) nettement supérieure aux autres régions, en dépit d’un taux de croissance des crédits légèrement inférieur à ces deux régions.

5   Voir Banerjee et al. (2013) pour une analyse économétrique récente.

6   Hors prêts relais, y compris prêts travaux.

7   Les prêts adossés à de l’immobilier commercial ne sont pas admissibles aux émissions des sociétés de financement de l’habitat (SFH). Ces prêts présentent généralement des risques de crédit plus élevés.

8   En complément des structures dédiées mises en place pour le financement du marché immobilier, dont les opérations s’apparentent au mécanisme de la titrisation par l’émission d’obligations sécurisées par des institutions financières telles que les sociétés de crédit foncier (obligations foncières), les caisses de refinancement de l’habitat (CRH) ou encore, depuis la loi du 22 octobre 2010, les SFH.

9   L’ordonnance du 13 juin 2008 institue deux formes juridiques pour les véhicules de titrisation : société de titrisation dotée de la personnalité morale ou copropriété, sans personnalité morale, sous la forme d’un fonds commun de titrisation (FCT) qui remplace l’ancien fonds commun de créances.

10   Au titre de l’article L211-38 du Code monétaire et financier.

11   Dans le compte satellite du logement, l’activité immobilière agrège les dépenses d’investissement (achat de logements neufs et travaux) et les acquisitions de logements anciens (y compris les frais et les droits liés à ces acquisitions).

12   L’encadré reprend des extraits de la publication Compte du logement 2012 – Premiers résultats 2013, CGEDD-SOeS.

13   Un compte satellite est un cadre de présentation de données économiques liées à un domaine spécifique, mais non défini dans les comptes nationaux, tels que le tourisme, l’éducation, ou le logement.

14   Les fonds propres sont calculés par solde entre l’investissement et les crédits.

15   Ces résultats sont sensibles au nombre de retards sélectionnés dans le modèle. Le lien le plus robuste est obtenu pour le retard optimal (deux trimestres). En revanche, la causalité n’est plus significative avec un retard de quatre trimestres.

16   Sauf en 2011 où les deux pics coïncident.

17   Un modèle structurel est nécessaire pour évaluer quantitativement les effets d’offre et de demande.

18   Voir Lacroix et Montornès (2009) pour une présentation.

19   En matière de critères d’octroi, les soldes d’opinion présentés dans l’enquête sur la distribution du crédit ne traduisent pas une information en niveau (attitude restrictive ou prodigue des banques), mais en évolution (variation dans le temps de l’attitude).

20   Le taux d’endettement comporte, au numérateur, l’ensemble des charges de remboursement de tous les crédits des emprunteurs et, au dénominateur, tous leurs revenus perçus.

21   Article R515-2 du Code monétaire et financier.

22   En France, un ménage ne pouvant faire face au remboursement de ses dettes autres que professionnelles peut déposer un dossier auprès d’une commission de surendettement des particuliers pour bénéficier de son éventuelle intervention auprès de ses créanciers.

23   La garantie financière crédit-logement repose sur le principe de la mutualisation des risques, concrétisés par la participation de chaque emprunteur à un fonds mutuel de garantie (FMG). Aussi, une montée des sinistres au sein d’une banque peut être amortie compte tenu de la structure de l’actionnariat de crédit-logement (constitué des grandes banques françaises). En revanche, le cautionnement ne permet pas d’assurer les banques en cas de risque systémique.


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