Social Housing Financing: Strengths and Weaknesses of the Economic Model in France

Dominique Hoorens Directeur des études économiques et financières, Union sociale pour l’habitat (USH). Contact : dominique.hoorens@union-habitat.org.


Facing a long lasting housing crisis, France has set itself ambitious goals : build 500,000 new dwellings per year, including 150,000 social housing ; speed up energetic renovation of housing stock and extend urban renewal program. The difficult record of national public finances, the complexity of housing market where mid-term rationalization collide with short term effects, and the unfortunate choice that has been made in our country for “land rent” make their realization difficult.

HLM providers are major operators of the rental market and take their due part in the national goals. The economic model of social housing in France is based on a system that is both classic (debt leverage, subsidies) and specific (tax free savings scheme, housing allowances). This system has produced a housing stock of more than 4 million dwellings giving both safety to renters and financial security to moneylenders and public authorities.


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Footnotes

1   Lorsque le loyer est inférieur au loyer maximum pris en compte par l’APL, ce qui est vrai pour plus de la moitié du parc HLM.

2   Les organismes de logement social sont sans but lucratif (ou à but lucratif limité : les actionnaires des entreprises sociales pour l’habitat perçoivent parfois une rémunération, mais, lorsqu’elle existe, elle est plafonnée au taux du livret A +1,5 %), ce qui s’exprime par la non-redistribution des résultats, leur non-incorporation au capital et la non-rémunération des administrateurs.

3   Les prêts PLS et PLI peuvent être distribués par les banques commerciales et refinancés par la CDC.

4   Les collectivités locales bénéficient en contrepartie de « droits de réservation » lors des attributions des logements.

5   Les entreprises privées versent l’équivalent de 0,95 % de leur masse salariale à des organismes collecteurs. Une partie de la collecte est affectée au financement des aides à la personne. Le reste (un peu moins de la moitié) finance des actions en faveur du logement des salariés, notamment du logement social, et de la rénovation urbaine.

6   Ce qui évite de les exposer au risque de moins-values lié aux cycles immobiliers.

7   À noter que des clauses antispéculatives interdisent au ménage acquéreur de revendre vite le bien acquis en en tirant un bénéfice personnel.

8   Les communes qui ne respectent pas le minimum requis de logement social (20 % ou 25 % selon les agglomérations) et acquittent des pénalités financières à ce titre ne favorisent d’évidence pas la vente HLM.

9   L’organisme acquiert l’usufruit locatif d’un logement pour une durée de quinze ans environ.

10   L’organisme HLM achète, par exemple, 30 % d’un programme immobilier, voire parfois la totalité comme cela fut le cas lors du plan de relance de 2009.

11   Ces dernières années, les collectivités locales ont fortement augmenté leur contribution au financement du logement social. La réduction de leur pouvoir fiscal et leurs difficultés à mobiliser des sources d’emprunt peuvent les amener à l’avenir à modérer leurs apports. Les ressources d’Action logement ont été fortement orientées vers le financement de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et des aides à la personne.


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