Housing, Credit and Macroprudential Supervision

Sanvi Avouyi-Dovi Banque de France. Contact : sanvi.avouyi-dovi@banque-france.fr.
Claire Labonne Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Contact : claire.labonne@acpr.banque-france.fr.
Rémy Lecat Banque de France. Contact : remy.lecat@banque-france.fr.


Advanced countries now benefit from a macroprudential institutional framework. This article presents available monitoring tools for the analysis of the housing market as well as the housing loans market, clearly intertwined. Key indicators are regularly controlled but can be late due to inertia inherent to the housing markets. Complementary capitalization methods are also late indicators since ignoring the short-term supply reaction. Early warning systems are agnostic, but may ignore unexpected adjustment of the fundamentals. Modeling behaviors is theoretically more satisfactory but challenging from an operational perspective. We finally propose a simplified model of the housing and housing loans market for France.


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Footnotes

1   Cet article porte sur le marché immobilier résidentiel. Sauf mention explicite, « immobilier » désignera ici « immobilier résidentiel ».

2   La Suisse connaît en effet un marché immobilier très tendu caractérisé par une forte hausse des prix sur la dernière décennie. Le coussin contracyclique vient renchérir le coût d’une exposition immobilière pour une banque en lui demandant de la couvrir plus fortement en capital qu’une autre exposition.

3   Le niveau de référence des prix du logement peut être estimé grâce aux déterminants fondamentaux du marché du logement (cf. première partie).

4   Un effondrement coûteux est un effondrement pour lequel l’écart de croissance s’est creusé de plus de 3 points sur trois ans.

5   Le canal de transmission du marché immobilier vers le marché du crédit est bien plus circonscrit en France que dans les autres pays du fait de l’absence de crédit hypothécaire rechargeable à hauteur de la valeur de marché du bien immobilier. Un mécanisme d’accélérateur financier ne peut donc pas être envisagé à une échelle comparable à celui observé lors de la crise des subprimes aux États-Unis.

6   Kiyotaki et Moore (1997) ont ainsi décrit l’interaction entre les variations du prix de l’actif servant de collatéral et l’investissement des entreprises : une baisse de la valeur du collatéral entraîne une baisse de l’investissement, de la demande, et finalement une nouvelle baisse de la valeur du collatéral. Ce phénomène pourrait intervenir en réponse à un choc sur le marché du logement en cas de contagion entre les prix du logement et ceux de l’immobilier non résidentiel. On peut néanmoins avancer qu’en situation de surévaluation, un ajustement brutal pourrait restaurer la solvabilité des acquéreurs et permettre un redémarrage des transactions. Cependant, cela suppose que la baisse des prix ne devienne pas un phénomène auto-entretenu, par exemple au travers de pertes pour le secteur bancaire ou bien d’anticipations autoréalisatrices de baisse des prix immobiliers.

7   Le stock de logements est calculé à partir des comptes de patrimoine, hors terrains, déflatés.

8   DSTI tiré d’une enquête (enquête Patrimoine, harmonisée au niveau européen). Le service de la dette correspond au montant des échéances déclaré. Il s’agit de l’ensemble des crédits. Les renégociations ou les rachats de crédits peuvent faire baisser ce ratio, ce qui n’est néanmoins pas neutre en termes de risques pour la banque, qui voit la durée du prêt s’allonger ou fait face à un remboursement anticipé.

9   Moyenne mobile, filtre Hodrick-Prescott récursif ou étendu et band-pass filter.

10   Ont suivi ensuite plusieurs modèles dynamiques avec prise en compte de fonctions de financement permettant d’amplifier ou de propager les réactions de la production aux différents chocs agrégés. C’est dans cette lignée que l’on retrouve les modèles néokeynésiens (à prix visqueux) à la Bernanke et al. (1999) ou ceux tenant compte des contraintes de financement des ménages (Campbell et Mankiw, 1989 ou Jappelli et Pagano, 1989). Une étude de Iacoviello (2005), considérée comme une variante de l’approche de Bernanke et al. (1999), est un exemple intéressant d’un modèle néokeynésien (voir aussi Iacoviello et Neri, 2010) dans lequel les contraintes sur les collatéraux dépendent de la valeur de la dette des différentes catégories de ménages.

11   L’allongement de la durée initiale des prêts entraîne à la fois une hausse du taux d’intérêt pour couvrir la prime de terme, mais également répartit les remboursements sur une plus longue période, permettant ainsi de réduire le montant des échéances mensuelles. Ce deuxième effet domine le premier dans les années 2000 concernant la capacité d’achat des ménages.

12   Voir de Bandt et Durant (2014) pour une définition et une revue des instruments macroprudentiels immobiliers.


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